Usucapião

Detalhes Importantes a Serem Considerados

1. Usucapião é um dos modos de aquisição da propriedade, tanto de bens móveis quanto de bens imóveis, derivada de posse e não aprimoramento do título.

2. Do usucapião de bens móveis, tratam os artigos 618619 do Código Civil – não intervém a Promotoria de Justiça de Registros Públicos.

3. O usucapião de bens imóveis tem previsão na Constituição Federal (especial urbano – art. 183; especial rural – art. 191), no Código Civil (extraordinário – art. 550; ordinário – art. 551) e em lei especial (Lei n. 6.969, de 10 de dezembro de 1981).

4. A sentença que reconhece o direito ao usucapião, em qualquer de suas modalidades, tem natureza declaratória, pois não cria o direito nem comina sanção, apenas declara a situação de fato e de direito previamente existente.

5. Competência. Foro da situação do imóvel.

6. Propriedade relaciona-se à titularidade dominial sobre o imóvel, exteriorizada atravésdo registro imobiliário -, enquanto que a posse e detenção da coisa, a relação física (de fato), desacompanha do título dominial (registro) que, conforme as condições em que ocorre, pode vir a gerar o direito ao usucapião.

7. Modalidades de usucapião (ver item 3);

8. Elementos ou requisitos de cada modalidade de usucapião:

a – extraordinário: previsto no art. 550 do Cód. Civil, baseia-se no lapso temporal de 20 (vinte) anos ininterruptos (posse vintenária), pacífica e com ânimo de dono (animus domini); neste caso a boa fé é presumida e, pois, dispensável o justo título e a boa fé;

b – ordinário: previsto no artigo 551 do Código Civil e necessita da presença de três requisitos:

1b – lapso temporal de dez anos entre presentes e quinze anos entre ausentes;

2b – justo título (título apto à transferência de domínio: compra e venda, doação, dação em pagamento etc tem entendido parte da jurisprudência e da doutrina que também satisfaz ao justo título as promessas de compra e venda e suas cessões e promessas de cessões, desde que quitado o preço do negócio jurídico respectivo; v. G. Cf… In “Ação de Usucapião” e…, in “Compromisso de Compra e Venda”);

3b – boa fé (requisito subjetivo);

c – especial urbano ou constitucional: previsto no art. 183 da Const. Federal de 1988, requer o lapso temporal de cinco anos, que o imóvel não contenha área superior a 250 m2., ausência de outra propriedade rural ou urbana e que sirva para moradia do usucapiente ou de sua família;

Observações: quanto ao especial urbano, tem-se entendido tratar-se de direito novo, auto aplicável consoante o disposto no artigo 183 da Const. Federal (mesmo sem regulamentação por lei ordinária); não se tem admitido a acessio possessionisdo artigo 552 do Código Civil (ato negocial – deve-se esperar sempre os cinco anos), porém é admitido a sucessio possessionis– do mesmo artigo 552 do Código Civil(sucessão universal ou testamentária); procedimentalmente são aplicadas as regras do processo civil (artigos 941 e segtes.);

d – rural: v. Limitações a estrangeiros residentes no país – Leis ns. 5.709/71,6.572/78; Decretos Federais ns. 74.965/74 e 87.040/82.

d1 – previstos na Lei n. 6.969/81: requer a posse por cinco anos, que o requerente não possua outro imóvel, que a área não exceda a vinte e cinco (25) hectares e ainda que a habite e explore para sustento próprio e/ou da família; é excluída expressamente (na lei) a necessidade de justo título e boa fé; o rito processual (v. Art. 5º da mesma lei) deve ser o sumaríssimo (artigos 275 e segtes. Do C. P. C);

d2 – previsto na Const. Federal (art. 191): já era previsto antes da promulgação da Constituição de 1998 pela Leio Federal n. 6969/81 (não é direito novo); o artigo 191 da Const. Federal ampliou a área usucapível para 50 (cinqüenta) hectares e, certamente, revogou na parte de direito material as disposições colidentes da Lei 6969/81; todavia, a forma procedimental (processual) deve ater-se à mencionada lei ordinária que são atinentes às regras do processo civil (art. 275 e segtes.).

9 -Além da alegação da posse e da descrição dos atos que a exteriorizem, o usucapiente necessita provar, através de documentos e/ou testemunhas e demais meiosde prova, a ocorrência desta posse, denominada ad usucapionem, ou seja, comprovar a posse apta a gerar o domínio pela ocorrência da prescrição aquisitiva.

10 –Animus domini é o elemento ou requisito subjetivo do usucapião, sem o qual não leva ao reconhecimento do domínio.

Se o possuidor detém a coisa, porém sem o ânimo de dono, isto é, reconhece desde o início que o imóvel não lhe pertence, a sua posse é precária e, assim, por mais tempo que possua o bem, será impossível gerar o direito ao usucapião. É o caso de quem detém o imóvel a título de locação, comodato, empréstimo, arrendamento etc., hipóteses em que o detentor possui o bem imóvel em nome de terceiros e que sabe do dever da restituição da coisa ao proprietário (titular de domínio) ou a titular de outro direito.

11 – Para completar o lapso prescricional aquisitivo é dado ao possuidor somar sua posse a de seus antecessores (art. 552 do Código Civil – acessio possessionis, por ato entre vivos, ousucessio possessionis – sucessão causa mortis).

Assim, o primeiro detentor permanece com o imóvel por sete anos, cede seus direitos possessórios a outro que permanece por dez anos e vem a ceder tais direitos a um terceiro, este último, ao cabo de três anos, poderá pleitear o reconhecimento judicial do usucapião extraordinário através da soma de sua posse a de seus antecessores; a soma da posse é também válida para o usucapião ordinário (posse decenária ou quinquenária – art. 551 do C. Civil) mas, neste caso, deve ser levado em consideração o justo título e boa fé acima comentados.

Em tais casos, deverá ser comprovada sem sombra de dúvida não só o tempo, mas a forma e início da posse de cada um dos possuidores anteriores, bem como serem esclarecidos os atos de posse ad usucapionem que cada qual praticou no imóvel.

Observações:

11a – não é possível somar a posse do titular de domínio (proprietário que tenha o seu título de propriedade registrado) com a posse exercida pelo usucapiente; tratam-se de posses de naturezas diversas: a do titular dominial é derivada do jus possidendi e a do usucapiente é do jus possessionis;

11b – é possível entretanto somar a posse do usucapiente com a posse daquele que tenha título registrado diverso do domínio (p. Ex. A do compromissário comprador ou do cessionário – a posse destes leva ao usucapião – jus possessionis);

11c – os bens públicos não são usucapíveis (art. 66 e seguintes do Cód. Civil e ver Súmula n. 340 do STF);

11d – não é usucapível parte ideal da coisa (imóvel no caso); o usucapião incide sobre a coisa certa objeto de posse efetiva; posse não se exerce idealmente;

11e – em usucapião de unidade autônoma de edifício em condomínio (lei 4.591/94), não vemos necessidade de citação de confrontantes e, estando registrado o memorial de incorporação do edifício, não há necessidade de perícia.

12. Titulares de domínio, no direito imobiliário, são os proprietários de imóveis que tenham título de propriedade registrado (domínio) – compra e venda, doação etc. – ver artigos 530, inciso, I e 856, inciso I, do Cód. Civil. O registro da propriedade pode ser verificado tanto na matrícula do imóvel (matriz onde se produz os registros imobiliários após o advento da Lei n. 6.015/73) como pela transcrição imobiliária (forma de registro da propriedade imóvel antes do advento da Lei n. 6.015/73).

13. Citações: os titulares de domínio, bem como todos os confrontantes, devem ser sempre citados na ação de usucapião. Pode ser também que, além dos titulares de domínio e confrontantes, devam também ser citados titulares de outros direitos reais incidentes sobre o imóvel. É o caso do compromissário comprador, do cessionário do direito à compra ou promitente cessionário deste direito, usufrutuário etc., pessoas estas cujo direito consta também do registro imobiliário e, portanto, devem ser elas indicadas na inicial, com endereços, para citação (art. 942 do CPC); ver, também, art. 174, inciso, III, do Cód. Civil – citações de possíveis outros interessados.

14. Na inicial devem ser requeridas as intimações das Fazendas Públicas (art. 943 doCPC).

15. O valor da causa, em ação de usucapião de imóveis, é o valor venal do imóvel; em geral, pode ser (comprovando-se nos autos) aquele declarado e lançado no IPTU do ano em que a ação é proposta; casos há em que, não havendo lançamento do IPTU, poder-se-á aceitar outra forma de comprovação do valor venal do imóvel.

16. Data, maneira ou causa do início da posse: o autor da ação deve esclarecer estes dados na inicial, o que não afasta a exigência da prova dos mesmos através de documentos e testemunhas, para se ver, através da data, a ocorrência do lapso prescricional e, através da maneira (causa possessionis), se a posse, ao iniciar-se, não era precária, clandestina nem violenta. Deve também ser esclarecido na inicial, repita-se, quais foram os atos possessionários praticados no imóvel e ser indicada a modalidade do usucapião pretendida.

17. Atos da posse são aqueles atos possessionários praticados no imóvel pelo usucapiente como se proprietário fosse, atos possessórios estes que exteriorizam a vontade de dono (espelho da propriedade) – v. G. Construções, manutenção física, introdução de benfeitorias em geral, exploração econômica, habitação etc.; isto deve ser declarado na inicial e ser comprovado pelo autor da ação na instrução do processo, e, quando o caso da soma de posses (art. 552 do C. Civil), também dizer respeito aos antecessores do usucapiente.

18. Procuração: além da procuração ad judiciacom poderes para propor a ação em nome do autor, se este for casado, qualquer que seja o regime de bens do casamento, é necessária a procuração do cônjuge (exceção ao usucap. Const.). Deve o cônjuge participar do polo ativo da ação; entretanto, a questão é controvertida; poderá a participação do cônjuge no pólo ativo ser substituída pela outorga uxória ou pela outorga marital – ver artigo  do Código de Proc. Civil cc, os artigos 235, inciso II e 242, inciso II, do Código Civil, e em face do Estatuto da mulher Casada – Lei Federal n. 4.121/62 – v. RJTJ – LEX nº. 152/168).

19. No caso de separação judicial ou divórcio deverá ser comprovado que o imóvel usucapiendo tenha, em seus direitos, ficado para o proponente da ação; em caso de viuvez, deve ser comprovado que o imóvel tenha permanecido no seu todo na esfera de direitos do cônjuge supértiste, em processo de inventário ou arrolamento. Caso não tenha sido aberto inventário ou arrolamento, todos os herdeiros do cônjuge falecido deverão participar do polo ativo da ação, ou cederem os seus direitos hereditários aos autores usucapientes. Só será admitida a propositura da demanda, promovida por cônjuge meeiro ou herdeiro, contra outros herdeiros ou cônjuge supérstite, se a posse do usucapiente for vintenária e exclusivamente sua durante este lapso prescricional vintenário.

20. A juntada da certidão de casamento é necessária quando os autores forem casados, ou de casamento e de óbito do cônjuge quando o autor for viúvo, à comprovação do alegado estado civil e, inclusive, para verificação da existência ou não de herdeiros.

21. Há que ser verificado ainda outro requisito da inicial, ou seja, a planta de situação do imóvel – art. 942 do CPC. (com medidas perimetrais, área, localizaçãoe confrontações). O memorial descritivo do imóvel pode ser dispensado se na inicial o imóvel vier suficientemente descrito (v. Alguns requisitos no art. 225 da Lei n.6.015/73). Entretanto, futuramente a perícia do imóvel deverá der realizada.

22. A inicial deve ser acompanhada de certidão imobiliária do imóvel (certidão do registro de imóveis) para verificação da titularidade real e, pois, verificar quais as pessoas que deverão ser citadas nesta qualidade e na qualidade de confrontante (v. Itens 12 e 13 acima). Nas Varas Especializadas de Registros Públicos daCapital, existe a chamada Portaria Conjunta n. 1/88 que determina a ida dos autos às serventias prediais para que, elas próprias, forneçam nos autos todas as informações relativas ao registro imobiliário inclusive sobre as confrontações.

23. Recebida a exordial, inicia-se as citações das pessoas já elencadas e produz-se as intimações das Fazendas Públicas (art. 942 e 943 do CPC)

24. Ao finaldas citações (“pessoais”) e intimadas as Fazendas Públicas, segue-se à fase dos editais a qual é indispensável uma vez que a ação de usucapião é proposta contra todos (erga omnes), onde são citados os terceiros interessados, incertos e não sabidos (art. 942 do CPC). Havendo pessoas certas não localizadas e, portanto, não citadas por mandado oupelo correio, devem ser elas incluídas nos editais.

25. Depois da realização destas citações, findo o prazo dos editais, começa a fluir o prazo para eventual contestação do direito pleiteado.

26. Só quando existirem pessoas certas citadas por editais, deve intervir a Curadoria Especial (art.  inciso II, do CPC) a qual terá vista dos autos para contestar a ação.

27. Havendo contestação da União Federal, de suas entidades autárquicas ou empresa pública Federal, os autos deverão ser remetidos à Justiça Federal (art. 109 da C. Federal)

Em caso de contestação da Fazenda Pública Estadual e/ou Municipal, ou de suas entidadesautárquicas ou empresas públicas, na Capital do Estado de São Paulo os autos serão remetidos a uma das Varas Estaduais Especializadas da Fazenda Pública.(art. 36 do Código Judiciário);

Em caso de contestação da União Federal concomitante à Fazenda do Estado e/ou Município, prevalece o foro constitucional da União (art. 109 da C. F.).

28. Se o imóvel não estiver suficientemente caracterizado, houver dúvida quanto à posse alegada, mormente quando contestada, ou dúvida quanto a titularidade real, a realização da vistoria judicial (perícia) é necessária. A dispensa da vistoria é possível quando o feito não tiver sido contestado fundamentalmente e o imóvel descrito na inicial for exatamente aquele constante do registro imobiliário.

29. Se o laudo pericial indicar existência de titular de direito real ou confrontante ainda não citado, deve-se proceder à citação cabível, sob pena de nulidade processual.

30. Caso seja necessário, o juiz designará data para realização de audiência de instrução, conciliação e julgamento, quando estão o Ministério Público poderá requerer a oitiva das partes (depoimento pessoal) e de testemunhas que entender conveniente.

31. É possível, entretanto, o julgamento conforme o estado do processo (julgamento antecipado da lide – artigo 330 do C. P. C.). Tal se dá, p. Ex., quando não houver contestação fundamentada.

Por Luiz Antonio Orlando – Promotor de Justiça de Registros Públicos

Fonte: MP-SP

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